전세 사기꾼이 전국적으로 확대 되고 있는 가운데 전세 계약 전, 후 전세 사기꾼 필수 체크 사항과 피해 방지 방법을 알아 보도록 하겠습니다.
이전 글을 보았다면 부동산 관련 매매든 전세든 집 관련 기본 정보를 필수로 알아 둬도 신종 전세 사기꾼 등이 속출함으로써 더욱 더 조심을 할 수 밖에 없습니다.
전세를 알아 보시는 모든 분들은 전입 신고, 세대 주 변경, 주민등록증, 주민 등록표 정부24 문자 통보 서비스 신청으로 피해 없이 아래 글을 참고 하신다면 피해를 방지하는데 도움이 될 것입니다.
전세 계약 전 전세 사기꾼 필수 체크 사항
아무리 바쁘고 다소 귀찮더라도 꼼꼼하게 체크해야 하는 점 잊지 마세요.
1. 주변 매매가, 전세가, 실거래가, 공시가, 취득세,등 체크 확인
- 국토 교통부 실거래가 공개 시스템, 국토 교통부 모바일 부동산 실거래 정보등이 대표적 입니다.
- 일반인들이 쉽게 한눈에 검색 할 수 있는 네이버 검색, 직방 등 무료 검색 가능 한곳
검색 창에 주소나 아파트 명 입력 (예 -ㅇㅇ동 ㅇㅇ 아파트, ㅇㅇ동 ㅇㅇ 빌라, 빌라명 등) - 아파트
세대수, 면적, 전용률%, 날짜 별 최근 매매 실거래가, 전세, 월세, 동 별로도 매물(전세) 확인이 가능하다.
배정 학교, 전체 평 수 별로 한국 부동산 원 시세, 매물 가격 분포, 관리비, 공시 가격, 취득세 등 자세히 나와 있습니다.
- 빌라 연립 등
검색을 하면 네이버 부동산이 아니더라도 연관된 부동산 업체 등 에서 확인이 가능 할 수도 있지만 빌라, 연립 등은 인터넷 검색 + 근처 부동산의 공인 중개사를 방문 해서 확인 하거나 문의 하시길 권해 드립니다.
많이 바쁘신 분이시라면 근처 부동산을 검색(ㅇㅇ동 부동산)하여 전화로 확인 겸 문의를 합니다. 빌라 등 연립 분양,부동산 업체(임대 사업자) 관련 해서는 더 세심하게 주의 점을 알아보시고 진행을 권해 드립니다.
2. 계약 시 주택 임대차 표준 계약서 사용 여부 체크 확인
계약 시 표준 계약서를 사용하는지 확인하시고 표준 계약서가 아닌 경우에는 부동산 중개인 에게 요청을 하셔야 합니다.
계약 전 필수 확인 사항을 확인하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공으로 전세 사기꾼 피해를 예방할 수도 있습니다.
“신용점수 관리 방법 – 상승시 기대할 수 있는 혜택과 감소시의 단점-손해” 바로가기~
3. 피해 방지 계약서 특약 추가 조건
특약 추가 내용
- 계약 일로 부터 잔금 및 입주 일자 익일 까지 현재 상태의 등기부 등본 유지 조건
- 근저당 외 다른 대출 설정은 하지 못한다.
- 이를 위반할 때에는 임차인은 임대인에게 계약 해지를 요구할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.
위와 같이 계약 후 전입 신고, 확정 일자 신고를 한다면 임차인이 우선 변제 권 1 순위와 전세 사기꾼 피해를 예방할 수 있다.
4. 부채 규모 확인, 전세권 등 선순위 채권 필수 체크 확인
- 전세 보증금을 못 받게 되는 경우 근저당 권 등 물권 순위에 따라 변제가 진행 됩니다.
- 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모를 확인 하여 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 예측 할 수 있습니다.
- 경매 시 2차 까지 가게 될 경우를 감안하여 여유 있게 계산 하길 권유 드립니다.
- 등기소, 인터넷 등기소 또는 무인 민원 발급기에서 등기부 등본을 발급하면 근저당 및 전세 권 확인 가능합니다.
5. 임대인의 세금 체납 여부 체크 확인
미납 세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제 될 수 있으므로 전세 피해 발생 시 임차인이 변제 받을 수 있는 금액을 예측 가능 합니다.
- 임대인의 납세 증명서를 발급(임대인 동의 필요) 받으면 체납 여부를 확인할 수 있습니다.
- 국세 확인 – 세무서
- 지방세 확인 – 주민 센터에서 발급 가능
- 임대인이 발급 하는 경우 홈텍스, 위텍스 등 온라인으로 발급 출력 가능 합니다.
6. 선 순위 보증금 확인
다 가구 주택의 경우 다수의 임차인이 존재하므로 당사자 보다 순위가 우선하는 보증금을 확인 하여 향후 전세 보증금 피해를 겪었을 때 변제 받을 수 있는 금액을 예측할 수 있습니다.
- 임대인 또는 임차인이 주민 센터 또는 등기소를 방문하여 확정 일자 부여 현황을 발급 받으면 됩니다.
- 임대차 계약 이전에는 임대인의 동의가 필요합니다.
전세 계약 후 실행 체크 사항
1. 법적 의무 – 임대차 신고
- 신고 대상 : 전국, 관할 군 지역 제외, 경기도 내 군 지역은 포함금액 보증금 6천만원 또는 월 차임 30만 원 초과임대차 계약 신고 후 확정 일자가 부여 되어 우선 변제권 온라인 신고 또는 관할 주민 센터를 방문
- 신고확정 일자 필요 서류 : 임대차 계약서
2. 전세 사기꾼 피해방지 예방
주민 센터 또는 정부 24 문자 통보 서비스 필수 신청 해야 합니다.
- 계약 또는 이사 당시 에는 부채나 채권이 없었어도 전세 사기꾼들이 중간에 주민 등록을 이전 시키는 등 소유주가 사는 듯이 위장하여 대출 실행과 세대주 변경 등을 할 수도 있습니다.
- 매일 세입자가 확인이 어려운 점을 감안 하여 정부 24 웹이나 주민 센터 에서 전입 신고, 세대주 변경, 주민등록증, 주민등록표 변경 시 문자를 통보 받을 수 있는 문자 통보 신청을 필수로 하시길 필수로 권해 드립니다.
3. 전입 신고 – 법적 의무
- 신고 사유 발생 일로부터 14일 이내 신고, 위반 시 과태료 최대 5만 원(주민등록 법)
- 전입 신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다.
- 관할 주민 센터 방문하거나 정부 24 온라인으로 신고하시면 됩니다.
4. 전세 보증금 반환 보증 가입 – 피해 방지
- 전세 가격 하락 등 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금을 보증 기관에서 대신 반환해 드립니다.
- 주택 도시 보증 공사 기준 – 수도권은 보증금 최대 7억 원, 비 수도권은 최대 5억 원까지 보증 가입 가능 합니다.
- 주택 도시 보증 공사, 주택 금융 공사, 서울 보증 보험 등에서 문의 후 가입 가능
임대인이 보증금을 돌려 주지 않는 경우 해야 할일
- 임대인이 다음 세입자가 구해지지 않는 다며 보증금을 돌려 주지 않는 경우가 많아 지는 가운데 세입자는 보증금 반환 소송을 위해 “임차권 등기”를 신청을 하고 빚을 늘려 다른 곳으로 이사를 가는 분들도 많이 계시다고 합니다.
- 계약 기간이 종료 되었음에도 보증금을 받지 못한 경우에는 전세 보증 보험금을 신청하거나 보증금 반환 소송시 필요한 “임차권 등기”를 신청을 해야 합니다.
- “임차권 등기”를 한 이후에는 바로 이사를 가면 안되고 등기부 발급 완료 확인까지 하고 이사를 해야 하는 주의점이 있는 점 꼭 알고 계셔야 겠습니다.
“전세 계약 시, 사기꾼에 대비한 필수 체크 사항” 바로가기 ~
마치며…
아무리 바쁘고 다소 힘이 들더라도 안전 하고 전세 사기꾼 피해를 예방할 수 있는 전세 계약과 계약 후 해야 할일 들을 시간을 내어 빠짐 없이 진행 한다면 앞으로 일어 날 수 있는 0.01%의 가능성이 혹시 라도 불행 하게 닥쳐 오더라도 그 시련을 잘 극복 하고 더 잘 수 있을 것이라 생각 합니다.
지금의 전세 피해자 분들 께서도 잘 해결 되실 수 있길 희망 하며.. 사기 전세 없는 좋은 임대인, 피해 없는 임차인 간의 거래로 모두가 잘 살고 행복 누리는 보금자리가 되길 바랍니다.
